‘Prima casa’: agevolazione anche per gli immobili ancora da costruire

L’agevolazione fiscale per l’acquisto della prima casa ricomprende anche l’ipotesi degli immobili in corso di costruzione destinati ad abitazione non di lusso, ivi comprese le ipotesi in cui vengano in rilievo operazioni atipiche (come permute e do ut facias) inerenti ad immobili ancora da costruire, laddove realizzano la finalità di assicurare una prima casa all’acquirente, risultando, tali ipotesi, coerenti con la finalità della norma, che consiste nel favorire l’acquisto dell’abitazione principale, ed assumendo in ogni caso rilievo, a tal fine, l’effettiva destinazione dell’immobile a residenza, da realizzarsi entro i termini di legge.
Questo il principio fissato dai giudici (ordinanza numero 25761 del 22 settembre 2025 della Cassazione), i quali, chiamati a prendere in esame il contenzioso fiscale relativo ad un contratto atipico, ossia ‘do ut facias’, consistente nella cessione di un immobile contro la costruzione di tre unità immobiliari abitative, hanno definito illegittimo l’avviso di liquidazione emesso dall’Agenzia delle Entrate e finalizzato alla revoca del bonus ‘prima casa’, con conseguente recupero dell’IVA ad aliquota normale.
A dare ragione ai contribuenti hanno provveduto già i giudici tributari regionali, osservando che, anche se l’operazione contrattuale non è espressamente ricompresa nel paradigma legale che prevede il beneficio fiscale, la causa che sta alla base del negozio atipico in questione non è dissimile da quella dei negozi presi in espressa considerazione dalla legge, sicché non vi è alcuna ragione ostativa a riconoscere il beneficio, considerando che si tratta di bene immobile non di lusso e che è stato osservato il termine di tre anni.
Accolta la tesi dei contribuenti, i quali hanno sostenuto che l’agevolazione si estende a case di abitazione, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, e anche ai contratti d’appalto per la costruzione di case non di lusso.
La questione riguarda, in sostanza, la assimilabilità dell’operazione posta in essere a quella degli immobili in corso di costruzione, ai quali si applica l’agevolazione.
Su questo fronte i magistrati di Cassazione ribadiscono che l’agevolazione fiscale spetta anche con riferimento agli immobili in costruzione, e per quanto concerne il termine massimo di realizzazione, esso va individuato nel termine di decadenza triennale del potere di accertamento dell’ufficio erariale in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici fiscali, termine decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto.
Di conseguenza, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa spettano anche all’acquirente di un immobile in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso, ma esse possono essere conservate soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio erariale in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire dei benefici, termine decorrente dalla richiesta di registrazione dell’atto.
Difatti,, nell’ipotesi in cui il legislatore non fissi il termine entro cui deve verificarsi la condizione per il riconoscimento di un beneficio, tale termine non può essere mai più ampio di quello previsto per i relativi controlli, i quali, diversamente, non avrebbero alcun senso.
L’estensione del beneficio alle ipotesi di immobili in corso di costruzione, da destinare ad abitazione non di lusso, risponde alla medesima finalità dell’agevolazione ‘prima casa’, cioè favorire l’acquisto dell’abitazione principale, precisano i giudici di Cassazione. In questa prospettiva, quindi, deve prevalere l’effettiva destinazione dell’immobile rispetto al suo stato in divenire al momento dell’acquisto. E, non a caso, si è affermata la spettanza dell’agevolazione anche nel caso di fabbricato collabente destinato, previ gli interventi edilizi del caso, ad abitazione principale.
Di conseguenza, su tale fondamento teorico, deve ritenersi che l’uso concreto dell’immobile come residenza abituale del contribuente, da realizzarsi entro il termine previsto, giustifica l’estensione del beneficio anche nel caso in cui l’immobile non sia ancora ultimato al momento della compravendita. Escludere l’agevolazione per il solo fatto che l’immobile sia in costruzione determinerebbe, infatti, una disparità di trattamento irragionevole tra chi acquista un’abitazione già completata e chi, con lo stesso intento abitativo, acquista un bene ancora da ultimare. Una tale distinzione risulterebbe incoerente, poiché in entrambi i casi l’acquisto risponde alla medesima esigenza di soddisfare il bisogno abitativo primario del contribuente.
Pertanto, tornando alla vicenda in esame, si deve concludere che anche la fattispecie consistente in un ‘do ut faciasì, realizzato con cessione di immobile contro costruzione di tre unità immobiliari abitative, debba essere ricompresa nel perimetro dell’agevolazione ‘prima casa’.